{"id":4360,"date":"2012-01-18T03:44:39","date_gmt":"2012-01-18T02:44:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.okversilia.net\/b\/?p=4360"},"modified":"2012-01-20T11:19:41","modified_gmt":"2012-01-20T10:19:41","slug":"italia-industria-immobiliare-evoluzione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.okversilia.net\/b\/2012\/01\/18\/italia-industria-immobiliare-evoluzione\/","title":{"rendered":"ITALIA INDUSTRIA IMMOBILIARE EVOLUZIONE"},"content":{"rendered":"

\"\"10 anni di crescita e sviluppo –\u00a0Pressoch\u00e9 ovunque il decennio 1997-2007 ha rappresentato un periodo di \u201cvacche grasse\u201d per il real estate. Grazie ad una liquidit\u00e0 straordinaria, l\u2019immobiliare ha visto incrementare significativamente la propria portata con flussi di investimento che raggiungevano mete sempre pi\u00f9 lontane rispetto ai luoghi di provenienza dei capitali. I volumi ed i prezzi degli immobili sono lievitati considerevolmente in maniera generalizzata, sostenuti da strutture finanziarie che ampliavano in modo formidabile le opportunit\u00e0 di investimento.In questo periodo, anche l\u2019Italia vive una stagione straordinaria e la struttura del mercato immobiliare domestico si trasforma rapidamente come mai era accaduto prima.Le dismissioni dei grandi patrimoni immobiliari, la riduzione dei tassi di interesse e la ripresa economica stimolano la percezione di opportunit\u00e0 di business a partire dal 1997, anno in cui si \u00e8 assistito alle prime alleanze tra player domestici ed operatori stranieri (banche d\u2019affari e fondi opportunistici).Nella seconda parte degli anni \u201990 e nei primi anni Duemila vengono lanciati i primi fondi immobiliari di diritto italiano, si apre la stagione delle cartolarizzazioni dei mutui, si presta sempre pi\u00f9 attenzione alla gestione professionale dei portafogli corporate (banche, assicurazioni, gruppi industriali) e di propriet\u00e0 pubblica che spesso vengono isolati dalla gestione core tramite spin-off, si aprono i mercati internazionali grazie all\u2019arrivo della moneta unica, si sviluppano forme di commercio al dettaglio pi\u00f9 moderne, vengono avviati i grandi programmi di riqualificazione delle citt\u00e0.<\/p>\n

Durante il primo quinquennio del nuovo secolo, l\u2019Italia viene considerata l\u2019area che presenta maggiori opportunit\u00e0 di investimento, anche grazie alla sua posizione nel ciclo immobiliare internazionale, caratterizzata da un avvio tardivo, rispetto agli altri paesi europei, della fase di ripresa successiva alla crisi di fine anni\u201990.Tutti gli ambiti di mercato, i settori di attivit\u00e0, gli strumenti innovativi che avevano cominciato a diffondersi a fine anni \u201990, si propagano enormemente e vengono sempre pi\u00f9 utilizzati, sfruttandone al massimo le potenzialit\u00e0.E\u2019 questo dunque il periodo in cui l\u2019attivit\u00e0 di cartolarizzazione dei mutui e di finanziarizzazione del real estate nelle sue pi\u00f9 ampie accezioni (fondi immobiliari in primis) raggiunge i livelli massimi di sempre. Si sviluppa cos\u00ec la filiera del cosiddetto FIRE (Finance Insurance Real Estate), con una moltiplicazione e crescita di attori e professionalit\u00e0 \u2013 prova ne sia lo sviluppo dei relativi organismi associativi e di rappresentanza, a sottolinearne l\u2019aumento di peso ed importanza nel sistema economico complessivo – che non ha nulla a che vedere con il mercato anche solo di un quinquennio prima.In questa fase si intraprendono, oltre agli investimenti in immobili gi\u00e0 a reddito, sempre pi\u00f9 operazioni di sviluppo immobiliare e riqualificazione e prolifera la progettualit\u00e0, sostenuta da un accesso al credito piuttosto facile e a basso costo.<\/p>\n

A latere delle operazioni legate agli immobili veri e propri, prosegue una intensa attivit\u00e0 di natura societaria fra i numerosi attori che operano sul mercato domestico. Si infittiscono sempre pi\u00f9 alleanze e joint venture, con acquisizione di quote\/azioni da parte dei gruppi stranieri in realt\u00e0 immobiliari italiane. Il legame del mercato italiano con l\u2019estero \u00e8 dunque pi\u00f9 stretto ed interdipendente.Tali profondi mutamenti costituiscono, infatti, la causa, ma talora sono anche l\u2019effetto, di una grande apertura del mercato domestico agli investimenti esteri, che trovano opportunit\u00e0 importanti di sviluppo di business e che sprovincializzano il real estate della penisola. Cominciano dunque ad affacciarsi dall\u2019estero banche d\u2019affari, fondi d\u2019investimento, fondi pensione, istituti finanziari specializzati, operatori del mercato delle securitizzazioni, developer, gestori, mettendo in moto, assieme agli operatori italiani, un circolo virtuoso che ha sviluppato enormemente il milieu del settore e dunque la sua trasparenza in senso generale.All\u2019apice del ciclo positivo del mercato, le compravendite di immobili residenziali sfiorano quota 850.000, cui se ne sommano oltre 210.00 di immobili non residenziali, il fatturato complessivo del mercato sfiora i 140 miliardi di Euro, con i prezzi che segnano una crescita nominale nell\u2019ordine del 100% su base decennale, i tempi di vendita si aggirano sui 3-4 mesi, gli investimenti in costruzioni superano i 150 miliardi, gli investimenti immobiliari dall\u2019estero sono circa la met\u00e0 del totale, le societ\u00e0 immobiliari quotate sono 11 con una capitalizzazione di Borsa di 11 miliardi di Euro, il nostro Paese arriva ad essere considerato \u201ctransparent\u201d secondo l\u2019indice globale di trasparenza di Jones Lang La Salle.<\/p>\n

La crescita si interrompe bruscamente Dalla fine del 2007 e poi, pi\u00f9 decisamente, nel corso del 2008 e del 2009, si sperimenta, dapprima un rallentamento, e poi una fase di crisi acuta, che raggiunge la sua massima magnitudo tra la fine del 2008 e i primi mesi del 2009. Un periodo in cui si passa bruscamente da livelli di attivit\u00e0 effervescente ad uno stallo pressoch\u00e9 totale. Il rallentamento del mercato finanziario ed immobiliare americano, per il default dei mutui subprime, \u00e8 evidente sin da subito, ma erroneamente si \u00e8 ritenuto che le difficolt\u00e0 vissute dal sistema statunitense non venissero ad impattare significativamente su altri mercati, Italia compresa. L\u2019effetto devastante derivante dalla crisi di fiducia \u00e8 consistito nella impossibilit\u00e0 di comprendere cosa le banche avessero in pancia, l\u2019assenza di certezze in merito ai valori dei titoli e degli asset e, conseguentemente, il blocco di tutti i canali di finanziamento.In particolare, il rischio contenuto nel sottostante per le linee di credito ha fatto lievitare il costo dei finanziamenti a tal punto da sperimentare una drastica e totalizzante stretta creditizia, bloccando cos\u00ec anche l\u2019economia reale. Di conseguenza, nel 2008 il rallentamento comincia a diffondersi anche altrove fino al riconoscimento (tardivo) di una crisi, prima finanziaria e poi economica, di portata planetaria.\u00a0In ragione di questi fenomeni, nel corso del 2008 il mercato degli investimenti immobiliari in Europa ha visto un sostanziale rallentamento, dovuto al blocco della finanza, ben sapendo come il real estate sia fortemente basato su leve finanziarie elevate e con un accentuato rapporto debt\/equity, assai sfruttato in questa fase di mercato.Di colpo \u00e8 finito il \u201ccarburante\u201d che faceva girare il sistema: le banche hanno improvvisamente bloccato le erogazioni paralizzando il modello di sviluppo che aveva prevalso sino ad allora.<\/p>\n

Il volume totale degli investimenti effettuati in Europa, alla fine del 2008, subiva una contrazione fortissima, arrivando circa a dimezzare il picco raggiunto l\u2019anno precedente e passando cos\u00ec da oltre 244 miliardi di Euro nel 2007 a circa 120 nel 2008 per arrivare a circa 70 nel 2009: nel giro di un paio di anni il volume di affari a livello europeo si \u00e8 pertanto ridotto ad un quarto rispetto a quanto non fosse nella sua fase apicale.Similmente l\u2019Italia passa dai 10 miliardi di Euro di investimenti del 2007 ai 5 del 2009.Da allora numerosi sono gli aspetti del mercato che risultano essere considerevolmente cambiati, attraverso mutazioni, spesso dolorose, ed ancora in corso, secondo un processo di trasformazione ed evoluzione che non appare essersi ancora arrestato, in stretta connessione con i repentini e schizofrenici cambiamenti che stanno interessando gli scenari economici e finanziari internazionali.L\u2019immobiliare \u00e8 pertanto fra i settori pi\u00f9 colpiti, non tanto perch\u00e9 le garanzie dei subprime fossero costituite da immobili residenziali, ma perch\u00e9 il taglio unitario delle singole operazioni immobiliari, particolarmente quelle di sviluppo e di trading, \u00e8 talmente elevato in rapporto alle risorse tipiche degli operatori, siano essi famiglie o imprese, da far s\u00ec che queste non possano che essere effettuate se non ricorrendo ad una \u201cleva\u201d che, nella fase pi\u00f9 acuta della crisi, \u00e8 praticamente scomparsa.<\/p>\n

Il processo di trasformazione Data la difficolt\u00e0 nell\u2019ottenimento di credito, si delinea una situazione in cui, da una parte riescono ad operare prevalentemente gli investitori equity driven, ed al contempo si riescono a perfezionare solo quelle operazioni di medio e basso importo. Il mercato degli investimenti cambia notevolmente, quindi, non solo in termini quantitativi, registrando forti contrazioni sui volumi transatti, ma anche in termini qualitativi, in quanto i protagonisti del mercato sono rappresentati da fondi pensioni, casse di previdenza, assicurazioni, fondi istituzionali, quindi soggetti strutturalmente molto liquidi, a scapito degli investitori usi ad operare con ricorso alla leva.Sempre nell\u2019ottica di essere pi\u00f9 liquidi e di proseguire nel processo di deleveraging, si moltiplicano le operazioni di sale & lease back per quei grandi proprietari (banche e corporate in modo particolare) intenzionati a scorporare dal proprio business caratteristico i cespiti immobiliari, cos\u00ec da far fronte alla difficile congiuntura economica e finanziaria sbloccando i capitali immobilizzati in attivit\u00e0 non core.Come visto, il mercato \u00e8 animato quasi esclusivamente da pochi e liquidi investitori, la cui posizione privilegiata, a fronte di una offerta di immobili abbondante, li induce ad assumere un atteggiamento pi\u00f9 oculato nella selezione delle opportunit\u00e0 di investimento, restringendo ulteriormente il parco dello stock potenzialmente investibile. Di conseguenza la qualit\u00e0 degli asset assume ancora pi\u00f9 importanza che in passato sia in termini tecnici e funzionali sia di localizzazione e di affidabilit\u00e0 del conduttore secondo il motto \u201cback to basics\u201d. Gli asset di valore continuano ad essere oggetto d’interesse da parte degli investitori, mentre i prodotti di qualit\u00e0 inferiore tendono a restare sul mercato, con una conseguente riduzione delle loro quotazioni ed un ampliamento sempre pi\u00f9 marcato, e senza possibilit\u00e0 di ritorno, fra gli yield degli immobili prime e secondari.La stretta sul credito, la flessione verticale del trading, il quasi totale arresto dell\u2019investment nei segmenti tradizionali sposta gli interessi del real estate dalle operazioni straordinarie a quelle di asset management e gestione ordinaria dell\u2019esistente.<\/p>\n

Dal 2006 in avanti, quindi, la redditivit\u00e0 degli investimenti immobiliari \u00e8 sempre pi\u00f9 collegata alla componente di gestione operativa (Income Return), mentre la componente in conto capitale (Capital Growth), dopo una fase di riduzione dai livelli della prima parte degli anni 2000, si porta in terreno negativo.A queste trasformazioni indotte da fattori economici e di mercato si vanno ad aggiungere altres\u00ec modifiche normative e fiscali che impattano notevolmente sulle dinamiche immobiliari. In particolare vale la pena soffermarsi sulle modifiche regolamentari relative ai fondi comuni di investimento immobiliare di diritto italiano, comparto che ha visto la proliferazione di interventi normativi che hanno di volta in volta rimodulato lo status quo senza fornire peraltro un assetto organico. Un riassetto mirante a trovare criteri spartiacque fra fondi \u201celusivi\u201d e non, che, secondo il legislatore, doveva avvenire tramite l\u2019articolo 32 del decreto legge n. 78 del 31 maggio 2010 (\u201criorganizzazione della disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi\u201d). Tale riordino doveva concretizzarsi con la pubblicazione dei regolamenti attuativi del Decreto Legge, convertito, con modificazioni, nella Legge 122\/2010, oltre che dalle indicazioni sulle responsabilit\u00e0 delle SGR inserite nella comunicazione congiunta Banca d\u2019Italia \u2013 Consob del luglio dello stesso anno.In realt\u00e0 il cospicuo ritardo accumulato rispetto ai termini inizialmente prospettati ha, da una parte messo in luce le difficolt\u00e0 del legislatore, ed, allo stesso tempo, determinato una lunga fase di incertezza e quindi di stallo che ha notevolmente rallentato \u2013 se non addirittura bloccato \u2013 il settore a livello domestico ed, ancor peggio, nei confronti degli investitori cross\u2014border, la cui fiducia nel nostro Paese era stata gi\u00e0 messa a dura prova poco tempo prima con il Decreto Bersani-Visco (D.L. 4 luglio 2006 n. 223).Sulla materia \u00e8 quindi intervenuto il D.L. 70 del 13 maggio 2011 \u2013 Decreto Sviluppo \u2013 volto a superare i punti pi\u00f9 controversi del decreto del 2010, cambiandone marcatamente l\u2019impostazione. Ma oramai un anno era passato in un clima di incertezza normativa e con un mercato gi\u00e0 in grande difficolt\u00e0. E soprattutto tale modus operandi ha fortemente scoraggiato gli investitori esteri a rivolgere l\u2019attenzione al real estate italiano. Una perdita delle fiducia che difficilmente, stanti anche le difficolt\u00e0 economiche in cui versa il nostro Paese, sar\u00e0 riassorbibile.<\/p>\n

La situazione odierna e le sfide che ci attendonoNonostante elementi esogeni ed endogeni al mercato di estrema criticit\u00e0, l\u2019industria dei fondi immobiliari si \u00e8 per\u00f2 sviluppata considerevolmente e, ad oggi si possono contare oltre 300 fondi operativi (l\u201980% riservati ed il restante 20% retail), gestiti da 70 SGR (di cui 49 specializzate), ed in patrimonio di circa 45 miliardi di Euro.Fra gli altri protagonisti del real estate possiamo annoverare le Societ\u00e0 di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ), istituite con decreto nel settembre 2007 \u2013 ovvero agli albori della crisi economica – , e che al momento vedono due esempi di successo sul nostro mercato e molto interesse da parte di altri operatori che potrebbero presto assumerne la struttura societaria. Una potenzialit\u00e0 ancora inespressa che, grazie alla possibilit\u00e0 di accedere al mercato azionario, ovviando cos\u00ec alla stretta creditizia, potrebbe incidere significativamente sullo sviluppo economico ed infrastrutturale del nostro territorio in maniera diffusa.Dalle SIIQ alle altre property companies quotate il passo \u00e8 breve. Il mattone quotato in Italia non ha mai viaggiato su cifre comparabili a quelle presenti sui mercati esteri \u201cpi\u00f9 maturi\u201d. Nella fase pi\u00f9 effervescente del mercato la capitalizzazione delle 11 societ\u00e0 immobiliari quotate ammontava a 11 miliardi di Euro. Dal 2007 ad oggi abbiamo assistito ad una stagione di delisting, ristrutturazioni aziendali profonde, ricompattamenti e fuoriuscite dal mercato. La risultante dopo circa un quinquennio \u00e8 una vera e propria ricomposizione del comparto, portando a ridurre ad 8 i protagonisti del listino con una capitalizzazione pari a circa un decimo rispetto ai tempi d\u2019oro di inizio 2007.<\/p>\n

Ci si \u00e8 resi conto che per sopravvivere nel mercato odierno sono essenziali professionalit\u00e0 altamente qualificate, servizi sempre pi\u00f9 ad elevato valore aggiunto, specializzazione elevata, dimensioni importanti, standard internazionali, visione globale.Solo un approccio di questa natura pu\u00f2 permettere di navigare nella \u201ctempesta perfetta\u201d. Un sistema che nulla a che vedere con quello prevalente solo un quinquennio fa. Cos\u00ec la mappatura e la fotografia del settore e degli attori del real estate del 2011\/2012 poco hanno a che spartire con quelli che ricordavamo.Vi sono esempi rappresentativi delle tendenze in atto nell\u2019industria immobiliare pronta a cogliere le impegnative sfide del futuro nell\u2019ottica di uno sviluppo socio-sostenibile del territorio, quali gli interventi di riqualificazione del patrimonio immobiliare obsoleto e inefficiente sul piano energetico e delle emissioni di CO2, la dotazione di residenze sociali in locazione, lo sviluppo infrastrutturale, e, non ultimo, il tanto atteso processo di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, cos\u00ec come previsto nel recente Decreto Salva-Italia (articolo 27).<\/p>\n

ITALIA INDUSTRIA IMMOBILIARE EVOLUZIONE<\/strong><\/p>\n

I numeri chiave del mercato nella sua fase apicale (2006\/2007) ed oggi<\/strong><\/p>\n


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10 anni di crescita e sviluppo –\u00a0Pressoch\u00e9 ovunque il decennio 1997-2007 ha rappresentato un periodo di \u201cvacche grasse\u201d per il real estate. 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