{"id":10043,"date":"2016-11-02T12:16:17","date_gmt":"2016-11-02T11:16:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.okversilia.net\/b\/?p=10043"},"modified":"2016-11-02T12:27:57","modified_gmt":"2016-11-02T11:27:57","slug":"nuove-disposizioni-credito-immobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.okversilia.net\/b\/2016\/11\/02\/nuove-disposizioni-credito-immobiliare\/","title":{"rendered":"Nuove disposizioni sul credito immobiliare"},"content":{"rendered":"

\"credito<\/a>Dal 1 novembre 2017 sono entrate in vigore le nuove disposizioni sul credito immobiliare concesso ai consumatori. Entrano in vigori quindi una serie di novit\u00e0 rilevanti in materia credito immobiliare. Una serie di innovazioni che puntano ad aumentare la trasparenza ed evitare le crisi del passato.<\/p>\n

Il provvedimento introduce una serie di novit\u00e0 circa la verifica del merito creditizio che riguardano:  la valutazione degli immobili forniti in garanzia, le forme di pubblicit\u00e0, i contratti di mutuo, il TAEG, il merito creditizio, i mutui in valuta estera.<\/strong><\/p>\n

Credito Immobiliare<\/h3>\n

Riportiamo di seguito un’articolo dettagliato di MonitorImmobiliare:<\/p>\n

La Direttiva MCD \u00e8 stata recepita con il Decreto legislativo  21 aprile 2016, n. 72, che ha inserito nel Titolo VI del T.U.B. un nuovo Capo, il I-bis, dedicato all\u2019offerta di credito immobiliare ai consumatori.<\/p>\n

L\u2019ambito di applicazione della normativa comprende i contratti sottoscritti da un consumatore aventi a oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale o volto ad acquistare un immobile<\/strong>. Sono poi indicate espressamente le tipologie di contratti esclusi dall\u2019applicazione della disciplina.<\/p>\n

E\u2019 stata introdotta una speciale disciplina relativa, in particolare, alle modalit\u00e0 di redazione degli annunci pubblicitari, agli obblighi precontrattuali e alle conseguenze dell\u2019inadempimento. Altre importanti previsioni riguardano il calcolo del TAEG, la valutazione del merito creditizio, la valutazione degli immobili da porre in garanzia e i finanziamenti in valuta estera.<\/p>\n

Vengono dunque amplificate le regole di trasparenza contrattuale affinch\u00e9, da un lato, il consumatore possa effettuare una scelta informata e consapevole e, dall\u2019altro, sia consentita al finanziatore di selezionare attentamente le richieste di finanziamento e il conseguente accesso al credito di soggetti a elevato rischio di insolvenza.<\/p>\n

Molteplici gli aspetti di interesse della disciplina in materia, accomunati dal manifesto obiettivo del legislatore europeo e di quello italiano di assicurare un\u2019adeguata protezione dei consumatori che intendono stipulare contratti di credito immobiliare, in considerazione dell\u2019importanza dell\u2019impegno finanziario assunto e dei rischi connessi.<\/p>\n

Dall\u2019esame delle nuove disposizioni sul credito immobiliare emerge la necessit\u00e0 per le banche di compiere uno sforzo notevole in termini di compliance per ridefinire gli attuali assetti organizzativi, le politiche di settore, i piani di formazione del personale dipendente.<\/p>\n

L\u2019obiettivo di perseguire la massima trasparenza nel collocamento dei prodotti di credito immobiliare ai consumatori non pu\u00f2 che essere condivisa. Tanto pi\u00f9 condivisa per gli addetti che operano in condizioni di costante prossimit\u00e0 ai territori e alla clientela di riferimento.<\/p>\n

Occorre prestare per\u00f2 molta attenzione affinch\u00e9 la frammentazione delle regole di trasparenza per specifici ambiti non vanifichi gli stessi obiettivi perseguiti e il consumatore non sia disorientato piuttosto che informato, per effetto delle copiose informazioni fornite.<\/p>\n

Credito Immobiliare Obblighi pubblicitari e informazioni precontrattuali<\/strong><\/p>\n

Dettagliate le disposizioni inerenti agli obblighi informativi da rendere al consumatore prima della conclusione del contratto di credito.<\/p>\n

La standardizzazione e la semplificazione favoriscono la comprensibilit\u00e0 e la comparabilit\u00e0 delle offerte. Il consumatore pu\u00f2 incontrare limiti nell\u2019elaborare le informazioni che gli vengono fornite, per cui l\u2019esigenza di tutela non si esaurisce nel sanare le asimmetrie informative rispetto al soggetto finanziatore ma nel fornire un set di informazioni strutturato in maniera da risultare di agevole lettura e comprensione, anche al fine del paragone con i documenti informativi di altri intermediari.<\/p>\n

Le informazioni generali sulla gamma dei contratti offerti devono essere contenute in documenti redatti in conformit\u00e0 ad un modello standard elaborato dalla Banca d\u2019Italia in modo da offrire chiara e semplice evidenza ai consumatori, anche attraverso esempi rappresentativi, delle principali caratteristiche e dei costi del credito.<\/p>\n

Le informazioni personalizzate agevolano il confronto tra le diverse offerte di credito sul mercato e consentono di assumere una decisione informata e consapevole in merito alla conclusione del contratto. Il relativo obbligo \u00e8 assolto attraverso la consegna tempestiva del \u201cProspetto informativo europeo standardizzato\u201d (cd. PIES), redatto in conformit\u00e0 del modello previsto. Ulteriori informazioni aggiuntive devono essere riportate su un documento distinto.<\/p>\n

Importante \u00e8 la previsione, a favore del consumatore, di un periodo di riflessione di almeno 7 giorni prima della conclusione del contratto, funzionale a garantire l\u2019assunzione di una decisione informata e consapevole, confrontare altre offerte sul mercato e ponderare i rischi dell\u2019operazione. Durante questo periodo, infatti, il finanziatore rimane vincolato alla proposta di contratto e il consumatore dispone di un margine di tempo entro il quale pu\u00f2 in qualunque momento accettare l\u2019offerta<\/p>\n

I finanziatori devono anche dotarsi di procedure interne per offrire un\u2019assistenza gratuita e facilmente fruibile al consumatore in modo che possa ricevere chiarimenti per valutare la convenienza del contratto di credito e di eventuali servizi accessori in relazione alle proprie esigenze e alla propria situazione finanziaria.<\/p>\n

Credito Immobiliare Valutazione del merito creditizio del consumatore e degli immobili concessi in ipoteca<\/strong><\/p>\n

La normativa richiede che il finanziatore, prima della conclusione del contratto o di essere vincolato da un\u2019offerta, svolga un\u2019attenta e approfondita valutazione attuale e prospettica del merito di credito del consumatore. Per la concessione di finanziamenti garantiti da ipoteca devono essere applicati elevati standard di valutazione degli immobili.<\/p>\n

La valutazione del merito creditizio non deve dunque basarsi sul valore del bene immobile in garanzia, pure necessario, ma sulla capacit\u00e0 del consumatore di produrre un reddito sufficiente a far fronte all\u2019obbligo di restituzione di quanto ricevuto; questo in un\u2019ottica di garanzia sia per il consumatore sia per la banca che – si rammenti la recente crisi finanziaria scatenata dai mutui sub prime \u2013 potrebbe non recuperare il debito a causa di una crisi del mercato immobiliare che renda difficile la vendita del bene ipotecato.<\/p>\n

Credito Immobiliare Inadempimento del consumatore e trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale<\/strong><\/p>\n

Di notevole impatto sono le novit\u00e0 riguardanti la disciplina della gestione dei rapporti con i consumatori che si trovino in difficolt\u00e0 nei pagamenti e, in particolare, di quelli che si vengano a trovare in particolare stato di debolezza o di bisogno.<\/p>\n

L\u2019art. 120-quinquiesdecies del T.U.B. delinea un impianto normativo funzionale ad assicurare, prima dell\u2019avvio di una procedura esecutiva, una serie di soluzioni per ripristinare condizioni di normalit\u00e0 ovvero  estinguere il debito residuo, anche attraverso la vendita diretta dell\u2019immobile a cura della Banca.<\/p>\n

Al riguardo, la Banca d\u2019Italia, dando attuazione agli orientamenti espressi in materia dall\u2019Autorit\u00e0 Bancaria Europa, ha disciplinato dettagliatamente le misure organizzative che i finanziatori devono intraprendere nei casi di sofferenza per favorire il ripristino di condizioni di normalit\u00e0.<\/p>\n

\u00c8 imposto, in particolare, ai finanziatori di dotarsi di procedure interne e personale qualificato per monitorare e individuare precocemente i segnali di criticit\u00e0; per interagire attraverso comunicazioni improntate alla chiarezza, proporzionalit\u00e0 e al rispetto della riservatezza; per fornire assistenza, soprattutto nei casi di stato di bisogno o di particolare debolezza (ad esempio per perdita del posto di lavoro, sopravvenuta invalidit\u00e0 o grave malattia, separazione, divorzio, calamit\u00e0 naturali che abbiano inciso sul reddito o sul patrimonio della persona); per instaurare una collaborazione proattiva per gestire tali problematiche e individuare le soluzioni di volta in volta pi\u00f9 adeguate al ripristino delle condizioni di normalit\u00e0 del rapporto di credito (rifinanziamento o la modifica delle condizioni normative o economiche del contratto (estensione della durata, rinegoziazione del tasso d\u2019interesse, sospensione temporanea del pagamento delle rate).<\/p>\n

Quest\u2019attivit\u00e0 deve essere ampiamente documentata dal finanziatore per giustificare la congruit\u00e0 delle iniziative assunte rispetto alle esigenze individuali del consumatore in difficolt\u00e0.<\/p>\n

Nell\u2019art. 120-quinquiesdecies si trova poi la disposizione che ha suscitato alcune perplessit\u00e0 e obiezioni in sede di lavori preparatori; si fa riferimento alla clausola espressa, utilizzabile nei nuovi contratti sottoscritti a far data dall\u2019entrata in vigore delle nuove norme, che regola gli effetti dell\u2019inadempimento di ammontare equivalente a diciotto rate mensili.<\/p>\n

L\u2019obiettivo della norma \u00e8 di bilanciare le tutele del debitore-consumatore con quelle delle banche creditrici, individuando in maniera chiara i presupposti perch\u00e9 possa procedersi alla vendita diretta del bene accelerando notevolmente i tempi rispetto alle procedure delle aste immobiliari.<\/p>\n

Tale clausola \u00e8 facoltativa, non pu\u00f2 essere apposta successivamente alla conclusione del contratto di credito ed \u00e8 espressamente vietato al finanziatore di condizionare la conclusione del contratto di credito alla sua sottoscrizione; al consumatore, inoltre, deve essere garantita l\u2019assistenza, a titolo gratuito, di un consulente al fine di valutare la convenienza della stessa.<\/p>\n

La restituzione o il trasferimento del bene immobile ipotecato o dei proventi della sua vendita diretta curata dalla Banca comporta l\u2019estinzione dell\u2019intero debito, anche se il valore del bene immobile o l\u2019ammontare dei proventi della vendita \u00e8 inferiore al debito residuo.<\/p>\n

Se il valore dell\u2019immobile o l\u2019ammontare dei proventi della vendita \u00e8 invece superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all\u2019eccedenza.<\/p>\n

Qualora il finanziatore faccia ricorso, invece, all\u2019espropriazione immobiliare e, a seguito dell\u2019escussione della garanzia, residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.<\/p>\n

Credito Immobiliare Contratti in valuta estera<\/strong><\/p>\n

Negli anni che hanno preceduto la crisi finanziaria si \u00e8 assistito in Europa a un rapido incremento del credito denominato in valuta estera. Il fenomeno, che si \u00e8 parzialmente ridimensionato negli anni successivi alla crisi, ha interessato tuttavia marginalmente l\u2019Italia.<\/p>\n

A fronte dei significativi rischi insiti nei prestiti in valuta estera, la Direttiva MCD ha riconosciuto agli Stati membri la possibilit\u00e0 di adottare misure atte di tutela del consumatore, sia accrescendone la consapevolezza dei rischi assunti sia limitando l\u2019esposizione al rischio di cambio. A livello nazionale si \u00e8 scelto di riconoscere al consumatore il diritto alla conversione, esercitabile solo al ricorrere di determinate condizioni, in termini di variazione minima del tasso di cambio e previo pagamento, se previsto dal contratto, di un corrispettivo onnicomprensivo. Al consumatore \u00e8 assicurata un\u2019apposita informativa laddove durante lo svolgimento del rapporto si vengano a prefigurare i presupposti per l\u2019esercizio del diritto di conversione.<\/p>\n

Allegato: Banca D’Italia<\/a><\/p>\n

Fonte: monitorimmobiliare<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dal 1 novembre 2017 sono entrate in vigore le nuove disposizioni sul credito immobiliare concesso ai consumatori. 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